2月20日下午，《时代周报》记者在福田中心城看到，贴有“店王特卖”广告的售楼中心人迹罕至，大门紧闭，场面一片狼藉。 墙上，会议厅里还挂着大幅的“怡景中心城”副标题“酒馆王销售发布会”。 《时代周报》记者环顾四周十多分钟，却不见人影。

中心城女业主刘卫红因涉嫌违规销售商铺，于2月13日在新闻发布会上暴力殴打深圳商报女记者，引发投资者退款纠纷，一举成名。

21日，时代周报记者多次拨打刘卫红此前提供的手机号码，试图举报怡景中心城店铺非法销售的情况。 手机号码显示已经停机。

一位熟悉该事件的业内资深记者表示，“中心城在未取得分割产权证的情况下二次出售商铺，明显涉嫌违规，涉嫌圈钱诈骗。目前，经侦该局已介入调查。”

刘伟红当天在会议上承认，中心城的产权证抵押在招商银行等银行财团手中，且产权证分割尚未办理。

招商银行公开回应称，银团未同意分拆出售“新怡景商业中心”，银团将保留采取法律补救措施的权利。 招行深圳分行相关人员介绍，中心城只有一张房产证，需要还清招行深圳分行牵头的银团贷款，才能按程序分割、细分和交易。 。 据悉，宝亿置业（深圳）有限公司（以下简称“宝亿置业”）及其境外股东以中心城为抵押物，从“银团”获得等值人民币12亿元的贷款，并产权证书成为“辛迪加”的抵押品。

随着事件的逐渐明朗，中心城商铺之争也暴露了其背后错综复杂的产权纠纷。

刘卫红不寻常的家族史

2月13日的会议上，刘卫红高调表态，将尽快退还所有购房者的钱：“如果我是骗子，我能拿回3亿吗？”

公开资料显示：刘卫红，哈尔滨人，深圳市怡景投资发展有限公司（以下简称“怡景公司”）、深圳市怡景中心城商业发展有限公司（以下简称“怡景公司”）董事长。 “怡景中心城公司”）董事长、广东省政协委员。

据熟悉刘卫红的朋友介绍，他最初是通过在深圳东门租了一间40平米的店铺，做汽水批发生意发家的。

此后，从1992年到1997年，刘卫红在深圳皇岗口岸、泥岗村、笋岗等地开了四家餐馆，生意越做越大。

1994年，刘卫红与弟弟刘二刚成立怡景公司，开发位于深圳梅林路原万科大厦旁的“怡景大厦”； 此后，他们与距办公楼仅一箭之遥的万科合作开发“万科四季花城”四期。

积累了一定资金后，刘卫红与弟弟刘二刚于2002年成立了怡景中心城公司，投资深圳中心城的开发。

据时代周报记者调查显示，深圳中心城位于深圳市福田CBD中心深圳怡景中心城招聘，区位优越。 也是深圳市重点支持的商业流通项目。

一位业内人士告诉记者，深圳中心城地块原本为深圳房地产开发商卓越地产所有。 刘卫红接手卓越地产后，才开始构想大型SHOPINMALL。

2004年12月，深圳中心城正式开工建设，项目总投资约7亿元。 由于缺乏后续资金，深圳市怡景中心城商业发展有限公司不得不引入战略投资者。 2007年3月，美国保德信基金以50%股权参与合作，与怡景公司共同成立宝怡物业，共同运营管理中心。 城市。

据消息人士透露，开业几个月后，战略合作伙伴保诚基金对中心城早期的盈利状况并不满意，提出购买中心城前五年的经营权深圳怡景中心城招聘，条件是对百货业务进行调整。 为此，刘伟红与保诚一时陷入僵局。 2007年10月，双方最终妥协，就2008年4月底前关闭部分百货商店的条件达成协议。

2008年4月，保诚聘请仲量联行负责中心城的整体运营管理，并对部分百货店管理混乱的情况进行了调整。

由于深圳中心城股权分散，中心城在经营管理方面一直无法实现良好的盈利能力。 为了统一中心城的经营管理，刘伟红拟收购美国股东所持50%的股权。 为此，双方进行了一场秘密博弈。

或许正是急于获得控制权以及回购股权的资金不足，为刘卫红日后分拆门店埋下了伏笔。

非法销售造成麻烦

2007年8月，怡景公司以出售方式将深圳中心城转让给宝益置业。 与此同时，宝亿地产将深圳中心城的房产抵押给以招商银行深圳分行为首的“银团”。

刘伟红认为，招商银行从未正式同意出售该店铺，因为该行要求一次性偿还近12亿元贷款。

信息显示，深圳中心城现任业主宝亿置业及其境外股东巴巴多斯中心城有限公司（以下简称“巴巴多斯”）以“新怡景商业中心”房产为抵押申请银团贷款金额近12亿元人民币。 受银团委托，招商银行深圳分行银团持有“新怡景商业中心”抵押权。

根据相关法律规定，借款人任何处置“新怡景商业中心”房产的决定，必须在银团贷款清偿前获得银团一致同意。 同时，招商银行深圳分行同意中心城租金收入作为银团贷款还款资金来源，并进行质押登记。

据悉，自2010年12月以来，宝亿置业和巴巴多斯已就分割出售“新亿景商业中心”以及偿还境内外贷款等事宜，三度向银团提交书面申请，但均未获得银团批准。经招商银行深圳分行同意。

针对刘伟红、怡景公司等关联方擅自分割、出售“新怡景商业中心”一事，招商银行深圳分行已六次向借款人宝怡置业、怡景公司等关联方出具法律函件。

为了偿还12亿元银行抵押贷款，在招商银行等银团不同意分拆销售的情况下，2010年10月，深圳中心城首次公开分拆商铺，推出8000平方米的出租商店。 单位面积30-500平方米，价格18万-26万元/平方米。 首次卖店，怡景中心城就收到了3亿多元的定金。

起初，只有一家销售公司，即美联地产。 为了加快资金回笼，世华地产和中原地产也开始加入联合销售。

“开发商先谈协议，再讲故事。他们卖商铺来收钱偿还银行贷款，没有办理分割程序。他们在打球。” 上述人士表示，按照正常的店铺销售程序，商业项目必须先进行产权划分登记，然后才能对外出售。 否则，属于非法销售行为。

“如果他以卖店为名进行宣传，显然存在欺诈行为。” 该房产人士表示，如果委托销售合同不是公司，那么就不是买卖房产的问题，而是非法集资的问题。 原来的销售协议变成了贷款协议，这给购房者带来了很大的风险。 购房者可能无法获得他们购买的商店。 产权分割后，面积实际上可能没有那么大。

广东胜方律师事务所律师严玉丹认为，中心城区规划之初就确定只能“整体转让”，未登记分割证出售商铺属于非法出售行为来隐瞒情况。

财产纠纷浮出水面

面对非法店铺销售的指控，刘伟红告诉他：怡景公司转让中城广场股权后，尚未收到宝怡物业的转让款。

工商局登记信息显示，宝亿置业于2006年10月31日由刘卫红与外商投资设立，董事长为刘卫红。

随后，信诚亚洲基金承诺刘卫红退出深圳中心城的经营管理。 为了回购股权，手头拮据的刘卫红只好通过分拆、出售商铺来筹集资金。 2010年12月和2011年10月，深圳中心城两次公开出售1.5万平方米商铺，共预售4亿元及部分房款。 此时，连同第一次股权转让，深圳中心城已进行第二次出售。

不过，刘卫红和深圳中心城的卖店行为并没有得到抵押权人招商银行的支持。 此时，刘卫红控制的怡景公司与宝怡物业就股权转让发生纠纷。

随后，两家公司围绕深圳中心城的产权纠纷愈演愈烈。 据招商银行深圳分行声明，刘卫红与借款人和银团出售商铺的谈判过程中，2011年11月，怡景公司强行驱逐了宝怡物业聘用的物业管理人员（仲量联行）。随后停水停电迫使商户向该公司缴纳租金，扣留了借款人宝益物业公司应收的租金，这也导致银团贷款还款资金被截留。 该集团还多次要求刘卫红纠正截留租金、干扰物业正常管理的行为。 行为，但刘伟红尚未实施。

今年1月13日，宝怡物业向新怡景中心城全体租户及社会各界发出公开信。 信中称：除我公司外，其他任何公司无权处置或转让中心城商铺，更无权出租。 中心城商店或场所没有任何权利或依据向中心城租户收取任何租金或其他财产福利。

至此，怡景公司与宝怡物业因股权转让发生的纠纷公开。 目前，据记者了解，刘卫红及其易景公司、宝亿物业之间的产权纠纷已上诉至深圳市福田区法院，案件正在审理中。

刘卫红说，“如果我们赢了，那么我们的上述行为（卖店）就是合法合理的。如果我们输了，我们就会损失几千万。”

目前，深圳中心城正在对涉嫌违规销售的商铺做文章。

有深圳业内人士指出，深圳中心城未进行商铺产权划分登记，也未取得预售证，销售程序存在违规行为。 其与购房者签订的销售合同虽然降低了开发商的风险，但却将市场风险转移给了购房者。